Nach § 3 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) sind Lauben bis 24 qm Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig. Größere Lauben sind auch möglich, vorausgesetzt
- sie sind rechtmäßig errichtet, in den alten Bundesländern vor dem 1. Mai 1984,
- in den neuen Bundesländern vor dem 3. Oktober 1990,
- sie genießen Bestandsschutz.
Für viele Kleingärtnervereine stellt sich die Frage, was sie gegen eigenmächtig errichtete Bauten auf der Parzelle tun können. Dem Kleingärtner steht ein Anspruch auf Rückbau der übergroßen Lauben aus dem Pachtvertrag im Zusammenhang mit § 3 BKleigG zu. Da die Fläche zur kleingärtnerischen Nutzung übergeben wurde und die kleingärtnerische Nutzung nach BKleingG eine Laube von maximal 24 qm zulässt, ergibt sich, dass jedes weitere Anbauen an die Laube eine Pflichtverletzung aus dem Pachtvertrag darstellt. Viele Zwischenpächter haben in ihren Pachtverträgen auch noch einmal der Klarheit halber festgehalten, dass nur eine Laube bis 24 qm gebaut werden kann. Sowohl der Grundstückseigentümer als auch der Zwischenpächter haben einen Anspruch auf Rückbau der Laube.
Vorgehensweise.
Wird eine rechtswidrige Bebauung festgestellt, sollte der Kleingärtner zunächst in einem persönlichen Gespräch durch den Vorsitzenden aufgefordert werden, einen Rückbau vorzunehmen. Nimmt er dies nicht wahr, erfolgt die schriftliche Abmahnung mit konkreter Beschreibung der rückzubauenden Maßnahmen und einer angemessenen Frist zur Entfernung. Zum Nachweis sollte diese Abmahnung schriftlich per Einschreiben mit Rückschein erfolgen. Ist der Rückbau in der angemessenen Frist nicht erfolgt, so bleibt nur der Klageweg. Abzuraten ist von einer Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens, denn die Gerichte halten erfahrungsgemäß eine Kündigung nicht für gerechtfertigt, da die Klage auf Rückbau die mildere Maßnahme darstellt, die zur ordnungsgemäßen Einhaltung des Pachtvertrages führt.
Gleichbehandlungsgrundsatz.
Zu berücksichtigen ist dabei, dass der Gleichheitsgrundsatz nichtverletzt wird. Das Rückbauverlangen kann nicht willkürlich gegen einzelne Pächter geltend gemacht werden, während die rechtswidrigen Bauten und Bepflanzungen bei anderen geduldet werden. Verlangt der Zwischenpächter bei allen den Rückbau rechtswidrig errichteter Baulichkeiten, gibt es keine Probleme, da alle Vereinsmitglieder gleich behandelt werden. Diese Vorgehensweise empfiehlt sich auch aus dem Grunde, damit es keine Streitigkeiten unter den Vereinsmitglieder gibt. Werden jedoch Unterschiede gemacht und werden nur auf bestimmte Parzellen Rückbauten verlangt, muss die Auswahl nach sachlichen und nicht nach persönlichen oder willkürlichen Entscheidungskreterien erfolgen. Solche sachlichen Gründe sind z.B.
- der Rückbau von Baulichkeiten, die ab einem festgesetzten Baujahr oder einer bestimmten Größe erstellt wurden,
- der Rückbau von Baulichkeiten, die Nachbarrechte beeinträchtigen oder
- der Rückbau von Baulichkeiten jeweils beim Pächterwechsel.
Eine langfristige Duldung eines Rückbaus stellt noch nicht automatisch einen Verzicht auf den Rückbau vor. Der Rückbau kann also auch nach längerer Zeit verlangt werden.
Rückbau für übernommene Baulichkeiten.
Auch wenn der Kleingartenpächter die übergroße Laube vom Vorpächter übernommen hat, ändert sich nichts an den Rechtsanspruch des Vereins auf Rückbau der Laube. Ebenso hat der Verein einen Anspruch auf Entfernung, der nach der Satzung nicht erlaubter Bäume/Anpflanzungen. Nach dem Pachtrecht sind eingebrachte Sachen bei Vertragsende gemäß § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu entfernen. Dies gilt eben auch für Sachen die vom Vorpächter übernommen wurden. Die Duldung bestimmter, grundsätzlich bei Ende der Pachtzeit nach der Satzung zu entfernenden Einbauten/Anpflanzungen während der Pachtzeit besagt noch nicht, dass der Verpächter auch für die Zeit nach Beendigung des Pachtverhältnisses auf seinen Beseitigungsanspruch verzichten will. Insoweit kann auch der Kleingärtner aufgrund der Untätigkeit des Vereins nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass dieser die Einrichtung auch nach Beendigung des Pachtverhältnisses zu dulden gewillt ist. Denn mit der Beendigung des Pachtverhältnisses tritt eine Veränderung der Sachlage ein, von der weder Verpächter noch Pächter von vornherein sagen können, dass eine Entfernung der eingebrachten Gegenstände nicht erforderlich sein werde.
Der Kleingartenpächter kann sich auch nicht gegen das Rückbauverlangen mit der Begründung wehren, dem Kleingärtnerverein sei bei Pachtübernahme der unzureichende Zustand der Laube bekannt gewesen und er habe vom vorherigen Pächter keinen Rückbau verlangt und den Kleingärtner bei Übernahme nicht ausdrücklich darauf hingewiesen. Der Kleingärtnerverein trifft keine Fürsorgepflicht für zukünftige, später zu entfernende Rückbauten.
Entscheidend ist, dass der Rückbau übergroßer Lauben und übergroßer Bepflanzung vom Kleingärtner verlangt werden kann und dieser Anspruch auch dann durchsetzbar ist, wenn Laube und Bepflanzung bereits vom Vorpächter stammen.
